한국은행이 기준금리를 인하하면서 오피스 시장이 회복세를 보이고 있다는 분석이 나왔다. 거래량과 거래액 등 지표가 동시에 상승한 가운데 하반기 추가 상승 기대감이 커지고 있다.

서울 오피스 분기별 매매지수.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어의 리서치센터가 내놓은 2026년 2분기 서울 오피스 매매지수(ROSI) 보고서에 따르면 2분기 서울 오피스 매매지수는 488.6포인트로, 기준점인 2001년 1분기(100포인트) 대비 4.89배 상승했다. 전분기 대비 1.0%, 전년 동기 대비 1.2% 오르며 반등 흐름을 보였다.

오피스 매매시장은 2022년 3분기 고점을 찍은 이후 금리 인상과 경기 불확실성에 영향을 받아 약 2년간 가격 정체와 거래 위축이 지속돼 왔다. 그러나 이번 2분기 들어 매매가 상승과 수익률 하락이 동시에 관측되며, 시장 전반의 분위기가 점차 개선되는 모습이다.

2분기 캡레이트(Cap. Rate, 수익률)는 전분기(4.5%)보다 0.4%포인트(p) 하락한 4.1%를 기록했다. 캡레이트 하락은 오피스 매매가격이 임대료보다 더 오르는 자산 가격 상승을 의미한다. 이번 경우는 금리인하로 인한 가격상승이 작용한 것으로 분석된다.

거래 규모 역시 커지고 있다. 서울과 분당 지역 오피스 거래액은 2023년 9조6000억원에서 2024년 13조5000억원으로 증가했다. 2026년 2분기 누적 기준으로는 7조8000억원을 기록했다.

시장 장기 흐름을 보면, 2001년부터 2008년 3분기까지 서울 오피스 매매지수는 연평균 13% 이상 가파르게 상승했다. 글로벌 금융위기 직후 일시 하락(2009년 3분기 기준 고점 대비 -12%)한 뒤 2010~2017년에는 연 3% 내외의 안정적인 상승세를 유지했다. 이후 2018년부터 2022년 3분기까지 연 10% 이상 빠른 상승세가 이어졌고, 2022년 하반기부터는 정체기에 접어든 바 있다.

알스퀘어는 이번 분기 상승 전환에 대해 미국의 고용 둔화와 금리 인하 가능성, 국내 저금리 기조의 확산, 공급 축소, 안정적 임차 수요 회복 등이 복합적으로 작용했다고 분석했다. 이에 따라 하반기 추가 상승 여력에 대한 기대감도 커지고 있다.

다만 금리 인하가 캡레이트 하락으로 직결되기에 제한 요인도 있다. 이번 분기의 캡레이트 스프레드는 160bp로, 과거 평균(2010년 334bp) 대비 낮은 수준이다. 알스퀘어 관계자는 "향후 금리 하락이 있어도 캡레이트의 하락은 금리 하락만큼 크지 않을 수 있다"며 "가격 반등 탄력은 임대시장과 거래량의 동시 회복 여부에 달렸다"고 설명했다.

이어 "서울 오피스 시장은 지난 2년간의 조정을 지나 균형 회복되고 있다"면서 "3분기 이후 금리 인하와 투자심리 개선이 이어질 경우, 하반기에도 거래 규모의 증가와 가격 상승이 될 가능성이 크다"고 덧붙였다.